郑思元律师，上海网络服务合同律师，现执业于上海市宏志律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

土地租赁要注意哪些问题

　　一、土地租赁的两种方式：

　　随着土地使用制度改革的深化，我国土地租赁存在着两种不同的方式。一是国有土地租赁;一是土地使用权出租。国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。

　　　1998年12月24日颁布的已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。

　　1999年7月27日国土资源部颁发的第一条规定："国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。"

第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。"

土地使用权出租的标的物具有复合性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。当出租地上建筑物、其他附着物时，其范围内的土地使用权随之出租，同时，出租土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物也随之出租。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地出租行为在整个土地使用权出租市场中比较少。

　　二、在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：

　　第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场;国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。

　　第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体——出租人是通过划拨、出让 取得土地使用权的受让人;承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。

　　第三，土地使用者的权益不同。第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。……"承租土地使用权的转租。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

　　承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。

　　三、什么样的农村土地可以租赁该土地是否可作为商业用途例如：养马场、游乐园等。

　　根据第六十三条之规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。要经县级土地部门审批，从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。

　　知识总结：由于在土地使用权出租中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金收回投资，因而土地使用权出租十分普遍，具体形式也有多种多样。如商业柜台出租、各种铺面出租和住房出租等，都包含着土地使用权的出租。

柜台租赁合同范本2

　　第四条 承租方的权利、义务

　　１．承租方在经营范围所从事的经营活动，不受出租方干预。

　　２．承租方有权要求出租方提供一切开展正常营业活动所必需的条件。

　　３．承租方对于租用的柜台只有使用权，没有所有权，不准以任何形式进行转

租，转让。

　　４．承租方不得利用柜台从事非法经营，其经营活动不得超出其营业执照规定

的经营范围，也不得超出出租方的经营范围。

　　５．承租方不得以出租方的名义从事经营活动，必须亮证经营。承租方的商品

销售活动必须实行现货交易，不准开展预收款式的预售或代购、代销业务。

　　６．承租方必须爱护柜台设备，在租赁期间如损坏所租赁柜台设备，必须承担

修复或赔偿责任。

　　７．承租方必须遵守出租方的店堂纪律，端正经营态度，文明经商，礼貌待客

，遵守安全消防规则，维护店容卫生。

　　第五条 出租方的权利、义务

　　１．出租方有权要求承租方按期交付租金。

　　２．出租方有权要求承租方上报各种报表，有权对承租方的经营活动是否合法

、是否遵守店堂纪律和有关规章制度等进行监督。

　　３．承租方有下列情形之一时，出租方有权解除合同：

　　①擅自改变柜台的使用性质；

　　②擅自转租、转让柜台或利用柜台从 事非法经营活动；

　　③逾期交纳租金，经出租方限期交纳后仍拒不交纳者；

　　④承租方严重违反店堂纪律的有关规章制度不听规劝者。

　　４．出租方必须尊重承租方的经营权利，不得以监督为名干涉承租方的正当经

营活动。

　　５．出租方必须给予承租方以同本店柜台平等的一切经营条件，为承租方的经

营活动提供方便。

　　第六条 纳税

　　出租方、承租方必须按有关税收规定，按期交付各自所依法负担的纳税金额。

　　第七条 担保方的权利、义务

　　１．担保方有权对承租方的经营情况进行了解，有权要求承租方依法经营和遵

守店堂纪律、规章制度，要求承租方按期向出租方交纳租金。

　　２．承租方如不按期、按规定数量交纳租金，并经出租方催交仍拒不交纳时，

出租方有权要求担保方代为交纳租金。担保方对此承担连带经济责任。担保方代其

交纳后，有权要求承租方偿付代交租金。

　　第八条 本合同自签订之日起生效

　　合同期满、停租或承租方迁走时，应向原登记的工商行政管理部门办理变更登

记手续。合同中如有未尽事宜，应由订立合同各方共同协商，作出补充规定。补充

规定与本合同具有同等效力。

　　第九条 本合同经＿＿公证机关公证。合同正本一式＿＿份，订立

合同各方各执一份；副本＿＿份，送＿＿等部门各一份备案。

　　出租方：＿＿＿＿。

　　代表人：＿＿＿＿。

　　开户银行：＿＿＿＿。

　　帐号：＿＿＿＿。

　　电话：＿＿＿＿。

　　承租方：＿＿＿＿。

　　代表人：＿＿＿＿。

　　开户银行：＿＿＿＿。

　　帐号：＿＿＿＿。

　　电话：＿＿＿＿。

　　担保方：＿＿＿＿。

　　代表人：＿＿＿＿。

　　开户银行：＿＿＿＿。

　　帐号：＿＿＿＿。

　　电话：＿＿＿＿。

　　订立合同地点：＿＿＿＿

　　订立合同时间：＿＿＿＿

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