郑思元律师，上海网络服务合同律师，现执业于上海市宏志律师事务所，具有深厚的法学理论知识、丰富的司法实践经验，作风严谨、言辞犀锐、思维缜密，素以敬业和执着著称。为人谦和，办案认真、务实，是一名值得信赖的律师，在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

购房违约金应当如何支付

一、购房违约金应当怎么支付

违约金，是指由当事人在合同中约定的，当一方违约时，应向对方支付一定数额的货币。违约金是我国合同违约中最常见的一种方式。违约金具有补偿性，约定的违约金视为违约的损害赔偿，损害赔偿额应相当于违约造成的损失。但约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少或增加。

定金与违约金虽然都是违约方承担违约的形式，但是定金与违约金的性质不同。定金是一种担保方式，而违约金是对违约的一种制裁和补偿手段。《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，定金与违约金不能并处。但适用定金罚则后，不能补偿非违约方损失的，可以由违约方赔偿这部分损失，即由违约方给付赔偿金。

退房是最直接的解决房屋问题的有效措施，但是需要注意的是退房仍要按照法律规定和合同的有效约定来进行。同时，为了维护自己的合法权益，购房者一定要了解清楚国家关于双倍赔偿的规定，并合理运用其来追求该得的赔偿，以挽回损失。如果不了解双倍赔偿的问题，可以问问专业的房产律师。

二、哪些情形退房可要求双倍赔偿

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在下列情况下购房人退房可以要求双倍赔偿：

房屋的性质必须属于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的商品房的范围。

因为按照规定，并不是所有的房产纠纷都受该《解释》调整，该《解释》调整的仅仅是房地产开发企业开发的商品房买卖合同纠纷。

出卖人欺诈和恶意违约必须属于以下五种情形。

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;

3、是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

4、在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

5、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

如何判断缔约过失责任

如何判断缔约过失

缔约过失是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿。它是一种新型的制度，具有独特和鲜明的特点：只能产生于缔约过程之中;是对依诚实信用原则所负的先合同义务的违反;是造成他人信赖利益损失所负的损害赔偿;是一种弥补性的民事。

缔约过失产生的原因

缔约过失的产生，前提是企业在签约过程中有不规范的行为。主要包括：

1、恶意磋商行为。很多经营者认为，合同没有成立之前的行为就不受约束，甚至将利用恶意磋商贻误对方的商业竞争时机视为很好的竞争手段。企业经营者通过与竞争对手进行磋商，贻误对方与他人合作的机会，这种方式的恶意磋商活动将使企业面临被追究缔约过失的法律风险。

2、应当披露的的信息未披露。这种情况是较为常见的缔约过失发生原因，企业对外签订合同时，经营者认为对方没有询问就不必向对方说明物品瑕疵或权利瑕疵，或者经营者为了促成交易故意隐瞒瑕疵，该法律风险体现在企业已经签订的合同之中。

缔约过失的法律风险产生于签约过程，但其往往存续在合同履行活动中，法律危机与法律风险之间时间差比其他合同签订过程的法律风险更长。

缔约过失的类型

按照目前法律规定，缔约过失主要有以下类型：

1、恶意磋商。

2、欺诈谛约。

3、违反人格和人格尊严等违反诚实信用原则的缔约。

4、擅自撤销要约时的缔约过失。

5、合同订立过程未尽通知、保密等义务给对方造成损失。

6、合同订立时未尽保护义务侵害对方的人身权、物权。

7、合同不成立的缔约过失。

8、合同无效的缔约过失。

9、合同被变更或撤销的缔约过失。

10、合同不被追认的缔约过失。

企业怎样避免缔约过失纠纷

由于国内经济合同法未明确缔约过失制度，司法实践中对无效合同或被撤销的合同纠纷案件的处理，一般依照无效合同的处理原则，即判令返还财产、赔偿损失、追缴财产等。在处理涉及合同不成立、无效、被撤销纠纷案件时，应注意确认缔约过失。企业要想避免缔约过失纠纷，要注意以下几点：

要确定范围，根据有关司法实践的经验，缔约过失的范围应包括签订合同、解决纠纷的支出、未达到正常合同收益等造成的损失，这些都应当是缔约过失范围，在权利人请求赔偿时，应予考虑。

应注意划分界限，划分界限主要依当事人主客观过失原因划分：

1、如果合同无效是一方当事人主体资格不具备，则应确认该当事人承担缔约过失，赔偿对方当事人因此造成的损失。

2、因双方当事人合同主体资格不具备造成合同无效，则应由双方当事人承担缔约失，共同承担因此造成的损失。

3、合同无效系一方当事人欺诈、协迫，使对方违反真实意思签约，应由采取欺诈、协迫手段当事人承担缔约过失，赔偿对方当事人因此造成的损失。

4、合同无效系内容违反法律、法规、损害国家利益和社会公共利益的，应由双方自行承担缔约过失。

在这里要注意，企业经营者在遭受他人恶意磋商导致损害时，往往会认为双方没有签订合同无法追究对方，自认倒霉。结果企业的正当权益未能得到实现，带来的否定性结果又造成新的法律风险。

综上述，对缔约过失相关内容进行解答。为避免企业因缔约过失出现损失，建议企业签订合同时，应当委托律师对合同进行前期的审核避险，从根源上减少发生缔约过失纠纷的可能，从而维护企业的合法权益。更多相关法律问题，提供专业法律咨询服务。